6月16日，北京发布高温橙色预警，仍挡不住开发商冲向经开区亦庄新城X47R1地块（以下简称：X47地块）的热情。来自江苏的国企——中皋置业以79.12亿元+现房销售面积5.3万平米的条件幸运摇中。该地块住宅楼面价约4.44万元/平米，销售指导价7.7（现房7.9）万元/平米。

(资料图)

有人说中皋置业是“马甲”——看破不说破。“马甲”问题现在还重要吗？

重要的是：X47地块未来会做什么样的产品？这么好的地块能出做大家预期的豪宅吗？

基于对参拍企业的调研和部分读者提供的线索，我们获悉：X47地块将来规划的产品很可能以刚改类产品为主，不会做旁边中海京叁號院那样的高端改善产品。

壹

和X47地块在同一天出让的奶西315地块参与企业寥寥，从2022年6月份开始，奶西区域先后出让过三宗住宅地块，总计供应了约1500套新房，从今年入市项目望京云尚开盘认购172套的成绩来看，区域呈现出供应过剩的苗头。

近期，望京片区新房渠道传出望京云尚开盘后退房率较高的消息。有行业人士担心持续供地的奶西会成为下一个崔各庄，变成供给过剩区域。

X47所在的亦庄河西区域供给情况又是如何呢？

一、新房供给空白期

从新房供给看，X47地块所在的亦庄河西板块上一个入市的商品房项目是中海京叁號院：2021年2月开盘，户型面积168平米—240平米，共计房源998套，在2023年2月份左右全部售罄。如果把项目去化分为三个阶段，呈现出如下特点：

1、开盘阶段-难（2021年2-4月份）。中海京叁號院开盘去化量在150套左右，去化比例约15%，这个成绩在中海内部并不优秀。项目销售单价约7万元/平米，是当时亦庄的天花板。纯改善产品的定位让其总价达到1000万元-1680万元，总价1000万元以下没有供应。对于彼时尚有部分单价不到6万元/平米限竞房销售的亦庄河西区，这个总价的销售难度可想而知。

2、顺销阶段-顺（2021年4月份到2022年4月份）。随着2021年4月份亦庄获得“教育独立”特权后，“亦庄独立学籍区”的政策传出，区域内的限竞房从之前“红海竞争，互打价格战”到“顶着表价卖，还要托人买”，完成市场反转，且全部售罄。

这一阶段中海京叁號院销售明显提速，主力户型168平米中高楼层房源销售一空，200平米户型售罄。截至2022年4月项目整体剩余房源在300套左右，其中总价最高的240平米边户房源剩余较多。

彼时亦庄限竞房项目很多都还没有交房，受益于“学区锁区”的项目主要集中在亦庄金茂悦、金茂府、海梓府、金域东郡等二手房项目，这些社区居住人口稳定，因此“学区锁区”的效应并没有完全爆发。

3、清盘阶段-快（2022年5月份到2023年2月份）。随着2022年9月人大附中亦庄新城学校正式开学，大量周边区域（比如：中信新城、瀛海）的家长开始疯抢购亦庄学区房，不但中海京叁號院最后300套房源销售一空，周边二手房单价更是在这两年间（2021年4月-2023年2月）上涨了30%。比如：海梓府83平米二手房从7万元/平米左右的单价，飙升至9万元/平米。

因此，区域新房不存在供应过量问题。

二、二手房供给充裕

但从二手房供给看，亦庄河西区的供应量一直十分充裕。比如，前面提到曾经成交单价摸到9万元/平米的海梓府，目前贝壳APP上二手房挂牌数量达到39套，旁边的金域东郡挂牌60套，亦庄金茂悦挂牌40套，亦庄金茂府挂牌也有19套。

而随着2020年-2022年和悦华锦、金隅金麟府、金隅学府、中旅亦府、京华雅郡等限竞房项目陆续交付、取证5-6年后，会有一批更“刚”的二手房进入市场。

到时，市场上可以交易的房源数量将超过3000套，这样会给X47地块的销售带来怎样的影响呢？

最直观的是，低总价产品竞争会更加激烈。

贰

从开发商操盘视角看，X47地块究竟该做大还是做小？

房小评询问多家房企设计部负责人，X47地块从条件上，很难承载120平米以下小户型产品，因此，无论哪家房企拿到，都会选择打造150平米以上的改善产品。

“从中海京叁號院的销售过程就可以看出，1500万元是区域的天花板，超过这个总价的产品没有外在因素影响，去化不会快。”一位营销总表示，产品定位是一个比较复杂的事情，适合地块的产品，市场未必认可。

1、X47可以复制中海京叁号院的产品吗？

中海京叁號院开创式的168平米三室和240平米边户四室产品都非常创新，但从市场的销售反馈来看，大三室的销售去化速度更快。

所以，中皋置业大概率会沿用大三室的设计理念，压缩面积控制总价，而大四室的边户产品即便会有，数量不会太多。反而是200平米的四室，有可能成为主力户型。

2、亦庄独立学籍的买房红利还有多大？

从北京市人口出生数量来看，X47地块还能享受到这一红利。

2017年北京市出生人口达到阶段性顶峰，但是随后两三年内人口出生规模仍不低，也就是2023年9月及之后两年内上学的孩子数量还是很多，好学校的学位会非常紧张，为孩子上学买房的需求也会达到顶峰。X47地块旁边就是北京市第二中学亦庄学校和北京亦庄实验中学（亦庄十一学校），仍然可以享受亦庄学区房红利。

3、亦庄金茂悦等周边二手房业主会是X47地块主力买家吗？

答案是：不会。

因为家住亦庄金茂悦、海梓府的业主多数是中产阶层，其中很多人存在改善刚需，比如二胎，老人过来团聚等换房需求。但是这些业主的收入多数是靠上班取得，换房的方式也多为卖旧换新，以改善居住面积为主。

例如一位家住海梓府的朋友就卖掉了83平米的两居去换了中海兴叁號院144平米的三居。这些人换房是换大为主，虽然有学区加持，但是如果卖掉二手房不能换更大面积的，多数不选择在本区域内置换。

X47地块的潜在客户反而是亦庄金茂府、金茂逸墅这类家底殷实的地缘性改善客户，他们即便不卖旧，也能买新。

但是如果X47地块做成刚改产品，那么这些周边二手房业主则不太可能是主力客户。反倒是亦庄外的客户，奔着学区而来。

从开发商操盘来看，X47地块产品做小是明智之选，未来也不愁卖。只是可惜了这么好的地块，以及市场上那些对它将建成豪宅而抱有期待的买房人。